부동산을 자녀에게 물려주는 방법은 증여와 매도 두 가지가 있습니다. 오늘은 가족 간의 ‘저렴한 가격으로 양도’ 제도를 활용해 증여가 아닌 매도로 약 6억원의 세금을 아낀 사례를 소개해드리겠습니다. ‘저렴한 가격으로 양도’ 제도 ‘저렴한 가격으로 양도’ 제도란 자산을 시가보다 낮은 가격에 매도하는 것을 말합니다. 배우자나 직계 존·비속 등 가족 간에 부동산을 거래할 경우 국세청은 시가와 거래가의 차액에서 세법에서 정한 기준 금액을 공제해 증여세를 부과합니다. 기준 금액은 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액입니다. 즉, 이 제도의 목적은 가족 간에 부동산을 거래할 때 국세청이 이를 증여로 간주하지 않고 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액에 매도하더라도 용인한다는 것입니다. 이 경우 일반 증여 시 증여세에 비해 저렴하게 양도하면 세금을 많이 아낄 수 있다. 자세한 설명은 아래와 같다. K씨의 사례 70대 단독주택 소유자인 K씨는 서울에 있는 20억 원 상당의 아파트를 딸에게 주고 귀국할 계획이다. 그는 집이 없는 딸에게 아파트를 저렴하게 양도하고 동시에 노후자금을 마련하려는 목표를 가지고 있다. 문제는 세금이 어떻게 될지 미리 계산하는 것이다. 가족 간의 부동산 거래가 ‘증여’로 간주되면 증여세를 내야 하기 때문이다. 그리고 가족 간의 부동산 ‘저가 양도’에서 실수를 하면 증여세 폭탄을 맞을 수 있다는 소문도 걱정이다. K씨의 경우 ‘저가 양도’와 ‘일반 증여’에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 알아보자. 그리고 ‘저가 양도’를 할 때 주의해야 할 점도 알아보자. 사진=아파트, 조선일보 ‘일반증여’ 대비 세금 6억 절감 K씨가 20억 원짜리 아파트를 딸에게 17억 원에 양도했다고 가정해보자. 시세보다 낮은 가격에 아파트를 취득한 김씨 딸은 증여세를 내야 할 수도 있다. 국세청은 가족 간 부동산 양도를 일반거래로 보지 않고 증여로 간주하기 때문에 ‘매매’를 입증해야 하고, 이를 입증하지 못하면 증여세를 부과해야 하기 때문에 주의해야 한다. ‘증여세법’에 따르면 특수관계인으로부터 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매수한 경우 ‘시세와 거래가격의 차이’에서 기준금액을 뺀 금액에 증여세가 부과된다. 위의 사례에서 “시가와 거래가의 차이”는 3억원(20억원 – 17억원)이고, 기준금액(시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액)을 3억원으로 적용합니다. 따라서 여기서 발생하는 차이는 “0원”입니다. 이 경우 K씨의 딸이 내야 할 증여세는 없습니다. K씨가 이 아파트를 딸에게 16억원에 양도한다면, K씨의 딸은 1억원의 차액(시가와 거래가의 차이 4억원 – 기준금액 3억원)에 대하여 485만원의 증여세를 내야 합니다. K씨의 양도세(위의 사례에서) 이 사례에서 K씨는 자산의 양도에 따라 ‘양도소득세’를 내야 하지만, ‘부당행위 계산 부인’에 해당하는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. ‘부당행위 산정 부인’이란 국세청이 부당하게 세액을 감액한 행위를 인정하지 않는 것을 말한다. 이는 시가와 거래가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5/100 이상인 경우에 해당한다. 국세청은 탈세를 방지하고 세금의 형평성을 높이기 위해 ‘부당행위 산정 부인’의 경우 거래가격이 아닌 시가를 기준으로 양도세를 부과한다. 따라서 양도소득세 측면에서만 본다면 시가의 95% 수준으로 자녀에게 양도하는 경우(세무서 조사로 인해) 양도소득세를 재산정하지 않아도 괜찮다. K씨가 딸에게 아파트를 17억원에 양도하는 경우 차이가 3억원을 넘으므로 부당행위 산정 부인이 적용되어 양도세 부과 대상 금액은 17억원이 아닌 ’20억원’이다. K씨가 이 아파트를 10억원에 매수하여 10년 이상 소유하고 거주했다고 가정하면 장기보유특별공제 80%가 적용되므로 납부해야 할 양도세는 1,500만원이 됩니다. 하지만 K씨가 딸에게 아파트를 매도가 아닌 ‘일반증여’로 줄 경우 납부해야 할 증여세는 6억원 정도가 됩니다. 따라서 저가양도를 잘 활용한다면 상당한 세금을 아낄 수 있습니다. 지금까지 설명한 사례를 아래 표로 정리할 수 있습니다. 주택양도방식에 따른 세금부담(시가 20억원 아파트) 자료=조선비즈, 그래픽=손민균 증빙서류는 꼭 보관 국세청은 가족 간의 부동산 거래를 증여로 간주하므로 당사자들은 해당 거래가 증여가 아닌 매매라는 사실을 입증해야 합니다. 따라서 이를 입증하기 위해서는 일반 부동산 거래처럼 매매계약서를 작성하고 계좌이체를 통해 보증금과 잔액을 입금하여 거래내역을 남겨야 합니다. 증빙서류는 잘 보관해두었다가 필요할 경우 세무서에서 조사받을 때 설명할 수 있도록 해야 합니다. 자녀의 ‘별거 가구 요건’을 아는 것은 세금 절감에 중요합니다. 세금 절감을 극대화하려면 자녀가 ‘별거 가구 요건’을 충족하는지 확인해야 합니다. 많은 사람들이 이 부분에서 실수를 해서 많은 세금을 내게 됩니다. 예를 들어 아파트 두 채를 소유한 매도자가 가구 분리가 제대로 되지 않았다고 착각해 아파트 한 채를 자녀에게 양도하면 여전히 한 가구, 두 채 주택으로 간주되어 양도세에 대한 세액 공제를 받지 못하게 됩니다. 양도세에 대한 세액 공제를 적용하지 않을 경우 위 사례의 K씨가 같은 조건에서 내야 할 양도세는 약 3억 2천만 원입니다. 특히 소득이 없는 20대 대학생이 성인이라는 이유만으로 가구 분리 요건을 충족하는 것으로 착각하는 경우가 많습니다. 세법에 따르면 일정 소득이 없는 30세 미만의 미혼 자녀는 다른 주소에 별도로 살고 있어도 동일한 가구로 간주되므로 주의해야 합니다. ● 30세 미만자를 위한 세대 분리 요건에 대한 자세한 내용은 아래 저자의 블로그를 참조하세요. 30세 미만자를 위한 세대 분리 요건… 아파트 청약에 필수라고 합니다… 오늘은 30세 미만 청년을 위한 세대 분리 조건을 알아보고자 합니다. 세대 분리란 “주택이 없는 가구”를 말합니다… m.blog.naver.com ● 참고로 증여세 면제 한도 및 신고 방법: 세율, 부담증여, 재산평가, 절세방법은 아래 저자의 블로그를 참조하세요. 증여세 면제 한도 및 신고 방법: 세율, 부담증여, 재산평가, 절세방법 전체 요약 탈세는 범죄, 절세는 지혜! 세금을 너무 많이 내는 사람에게는 국민의 70%가 받는 기초연금을 65세부터… m.blog.naver.com 요약 및 결론 자녀에게 부동산 ‘저렴이양도’ 제도를 활용하면 ‘일반증여’보다 훨씬 많은 증여세를 절약할 수 있다. 아무리 ‘저렴이양도’라 하더라도 3억원 이상 싸게 팔면 증여세를 내야 한다. 즉, 자녀에게 20억 원짜리 아파트를 16억 원에 팔면 국세청(세무서)은 ‘1억’을 증여로 간주해 세금을 징수하고, 부동산을 양도한 부모에게도 증여세를 재계산해 납부하도록 통보한다. 가족 간의 ‘매매’는 증빙서류가 필요하므로 거래 내역을 기록해 두어야 한다. 절세가 복잡하고 어렵다고 생각된다면 이 분야를 전문으로 하는 세무사에게 자문을 구해 맡기는 게 변호사 수임료로 몇십 만원을 내더라도 훨씬 유리하다. 참고문헌, 서울경제, 가족 간 부동산 저렴하게 양도할 때 꼭 알아두어야 할 것들(부동산세 도와주세요) (2024.1.6). 조선일보, 김보연 기자, (스마트 증여) 자녀에게 20억 원 아파트 17억에 팔면 증여세 ‘0원’ (2024.7.30). #저렴가 양도 #증여세 절감 #저렴가 양도제도 #증여세 면제한도 #증여세 신고방법 #증여세 세율 #부담증여 #세대분리방법 #30세 미만 세대분리 조건 #세대분리 조건